Kamulaştırma Bedel Tespiti Nasıl Yapılır ?

Telif Hakkı:

BU MAKALE Kamulaştırma Mühendisliği web sayfasından alınmıştır. Bu makaleyi ve daha fazlasını buraya tıklayarak gelen siteden bulabilirsiniz.

Şaban GÜL, Harita Mühendisi

KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN TESPİTİ

Kamulaştırma sürecinin en sıkıntılı ve en önemli aşamalardan biride kamulaştırma bedellerinin tespitidir. Kamulaştırma kanununda ve mevzuatlarda, bedel tespiti ile ilgili genelde komisyonun kararı ön planda tutulmuştur. Hâlbuki son derece önemli bu konu ile ilgili bilimsel bir yöntem sunulması gerekmektedir. KGM’ce yapılan veya yaptırılan kamulaştırma işlemlerinde bedel tespitleri yapılırken genelde arazinin zirai yapısı, imar durumu, mücavir alan durumu, üzerindeki müştemilatlar, varsa yapı ve özellikleri gibi kamulaştırma bedelini etkileyecek birçok nitelik bir arada değerlendirilir.  Kamulaştırılan taşınmazın karşılığında ilgililerine ödenecek kamulaştırma bedeli ile ilgili mevzuatlar satın alma yönteminin kullanmasını vurgulanmış ve kamulaştırma kanunun 8. maddesinde bu usulün nasıl uygulanacağı anlatılmıştır. Bu maddeye göre;

a)     İdare öncelikli olarak satın alma usulü kullanacaktır.

b)    Kanunun 11. Maddesinde belirtilen esaslara göre, ilgililerden rapor alarak gerektiğinde kurum veya kişilerden bilgi alarak taşınmazın bedel tespiti için en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu görevlendirecektir.

c)     Ayrıca tahmin edilen bedel üzerinden kendi bünyesinde en az üç kişilik bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu görevlendirecektir.

d)    Kamulaştırılacak taşınmazlardan satın alma, trampa ile devralma gibi işlemler resmi taahhütlü bir yazı ile taşınmazın malik veya maliklerine idare tarafından bildirilir. Malik veya malikler veya yetkili temsilci kişiler tarafından on beş gün içerisinde taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurduğu halde komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmesi yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılabilir.

e)     Anlaşma sağlanırsa bir tutanak düzenlenir, taşınmazın malik veya malikleri veya temsilci ile birlikte komisyon üyeleri tarafından imzalanarak anlaşma sağlanır. Bu tutanak tanzim edildikten itibaren en geç 45 gün içinde bedel ödenmeye hazır hale getirilir ve taşınmazın malik veya malikleri veya temsilcilerine resmi bir yazı ile bildirilerek tapu müdürlüğünde belirlenen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenir. Taşınmazın sahip veya temsilcisi ferağ verirse kamulaştırma bedeli kendisine ödenir. Vermez ise hukuki süreç başlar ve kanunun 10. Maddesine göre işlem yapılır.

f)      Satın alma usulü ile satın alınan veya trampa edilen taşınmaz, kaynak veya irtifak hakları sahibinden kamulaştırma ile alınmış sayılır ve yapılan kamulaştırma veya bedeline itiraz davası hakkı sona erer.

Şekil 3.1. KGM tarafından son 7 yılda harcanan kamulaştırma ödeneği

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti İçin Kurulacak Komisyonlar

Kamulaştırma bedelinin tespiti Kamulaştırma Kanunun 8. Maddesinde kıymet takdir komisyonları; “Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.” denerek komisyonun idare dışındaki kişilerce kurulmasını, idarenin ise uzlaşma komisyonu olarak görevlendirilmesini ifade edilmiştir. Böylece kıymet takdir komisyonunun kamulaştırma bedeline ilişkin raporlar ile uğraşmasını, uzlaşma komisyonun satın alma işleri ile uğraşmasını benimsemiş ve bunun hem iş yoğunluğunun hem de iş kalitesinin artacağı düşünülmüştür.

Komisyon; parselin kadastro, tapu, yapı, müştemilat, gibi bilgilerin içerdiği bir kıymet takdir raporu hazırlar. (Ek çizelge – 1 ) Bu rapora ek olarak değerlemeye ilişkin tespit formu, münavebe varsa ürün maliyet ve net gelir hesap föyü, arsa veya yapı varsa arsa ve yapı değer takdir föyü konulur. Komisyon başkanı ve üyelerince imzalanır. Eğer taşınmazın ilgilileri ile anlaşma sağlanmış ise satın alma tutanağı (Ek çizelge – 2 ) , anlaşma sağlanamaz ise anlaşmazlık tutanağı hazırlanır.(Ek çizelge – 3 ) Bu tutanaklar komisyon başkanı, üyeler ve taşınmaz mal sahibi ile birlikte imzalanır. Anlaşmazlık söz konusu ise kamulaştırma işlemine ilişkin dava açılır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespit Esasları Ve Bedeli Etkileyen Unsurlar

Kamulaştırma bedeli tespiti son derece önemli ve kamulaştırmanın sonuçlanmasını etkileyen önemli bir unsurdur. Kamulaştırma sürecinde açılan davaların büyük kısmı kamulaştırma bedeli ile ilgili olup, bu durum kamulaştırma sürecini ve idarenin imajını zedelemektedir.

Kamulaştırma kanunun 11. maddesine göre bedeli etkileyen unsurlar şunlardır:

a)    Cins ve nevini,

b)    Yüzölçümünü,

c)     Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d)    Varsa vergi beyanını,

e)     Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f)     Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,

g)     Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h)    Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

i)      Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

Kısmi kamulaştırma olan parsellerde taşınmaz malın değerine ilişkin kamulaştırma kanunun 12. Maddesine göre çıkarılacak sonuçlar şunlardır:

a)    Kamulaştırmadan arta kalan alanda, kamulaştırma sonucu değişiklik yoksa bedel 11. Maddeye göre hesaplanan bedeldir.

b)   Kamulaştırmadan arta kalan alanda, kamulaştırma sonucu eksilme meydana gelirse, eksilen değer miktarı kamulaştırma bedeline eklenir

c)    Kamulaştırmadan arta kalan alanda, kamulaştırma sonucu artma meydana gelirse, artış değer miktarı kamulaştırma bedelinden çıkarılır. Fakat bu çıkarılacak miktar kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.

d)   Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde göz önünde tutulmaz.

Veri Toplama ve Araştırma

Veri toplama aşamasında öncelikle kamulaştırma planı esas alınarak; şahıs, tüzel kişi, maliye hazinesine ait yerler, orman parselleri, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler sınıflandırılır. Nedeni kamulaştırma sürecinde taşınmaz ediniminin taşınmazın cinsi ve malik türüne göre farklılık göstermesidir.  Malik türleri belirlendikten sonra parsellerin niteliğine göre arsa ve arazi ayrımı yapılır. Yapılar ayrıca değerlendirilir. Arazilerde ise tarımsal nitelikli arazi, tarımsal niteliği olmayan arazi olarak ayrılır. ( Şekil 3.2. )

Şekil 3.2. Taşınmazların bedel tespitinde niteliğine göre kategorilendirilmesi

Taşınmazlar dairesi başkanlığı TMDMH teknik şartnamesinin 6.1. maddesinde veri toplama, hazırlık aşamaları ve araştırma organizasyonunun nasıl yapılacağı belirtilmiştir. Şartnamenin bu maddesine göre aşağıdaki sonuçlar elde edilmiştir:

a)    Tüm veriler gayeli örnekleme yöntemi ile yapılacaktır.

b)   Veri toplamada genelde anket ve karşılıklı görüşme yöntemi kullanılır. Destek amaçlı ilgili kuruluşların kayıtlarından da faydalanabilir. Varsa daha önceden benzer çalışmalarda kullanılan Tarımsal Ekonomik Araştırmalar Anket Formunu, coğrafi bölgelere göre farklılaştırarak geliştirilerek tarım arazilerinin ekonomik ve teknik özellikleri, üretim maliyetleri ve gelirler ile yerel arazi piyasası ile ilgili veriler toplanır

c)    Yeterli sayıda parselin veya işletmecinin malik veya maliklerinden veya işletmecisinden veya kullanıcından anket yolu ile veri toplanır. Veri toplanacak parsel sayısı arazinin topoğrafyası ve nevisi esas alınacaktır. Toplanan verilerin kamulaştırma alanını temsil edebilmesi gerekir.

Veri Toplama Esası

Veri kelimesi ile ilgili literatürde birçok tanım vardır. Fakat taşınmaz değerleme açısından bakıldığında veri; sonuca ulaşabilmek için toplanan her türlü metaryal denebilir. Veriler sonucu oluşturacağından; bilimsel esaslara dayalı, anlaşılabilir, doğru, öznel, uzun süreli ve analize uygun olması gerekmektedir.

Veri toplama ile ilgili birçok yöntem vardır. Kamulaştırma bedel tespitinde yapılan veri toplamada anket ve görüşme yöntemleri kullanılmaktadır. Verinin kalitesi kamulaştırma bedel tespit sürecini direkt etkileyen bir unsurdur ve kesinlikle bilimsel esasa dayalı ve işinin ehli kişilerce yapılması gerekmektedir.

Görüşme Yöntemi ile Veri Toplama

Bu yöntemde taşınmazın sahip/sahipleri veya işletmenin temsilci / kullanıcıları ile, kuruluşların yöneticileri ile birebir veya grup olarak yüz yüze, mümkün değil ise telefon ile görüşülür. Bu yöntemde görüşmeler karşıdaki kişinin de izni alınarak kayıt altına alınabilir.

Karşıdaki kişinin işitme veya görme engeli varsa işaret dili veya semboller ile anlaşma yoluna gidilir. Görüşmeyi yapan kişinin ise karşıdaki kişinin sorularına bilgi düzeyine göre cevap verebilecek, gerektiğinde ikna edecek, tarafsız ve her iki tarafın menfaati düşünülerek cevap vermesi gerekir.

Görüşme yapmadan önce kamulaştırma süreci karşıdaki kişi veya kişilere anlatılmalı, kamulaştırmanın neden yapıldığı, kamulaştırmanın yapıldığı uygulamanın faydaları çok detaya inmeden yüzeysel olarak anlaşılır bir ifade ile anlatılmalıdır. Mümkünse sunum veya görsel materyallerde kullanılabilir.

Karşıdaki kişinin güvenini kazanabilmek görüşmenin sürecini önem arz etmektedir. Bu süreçte yapılan hatalar, karşıdaki kişinin güvenini zedelediği takdirde görüşmede toplanan verilerin gerçeğe aykırı veriler olabilme ihtimali yüksektir.

Yazışma Yöntemi ile Veri Toplama

Bazı durumlarda verilerin gerçek olduğunun ispatlanması veya kamulaştırma sürecinde art niyetli uygulamaların önüne geçebilmek adına resmi kurumlardan resmi yazı eşliğinde istenebilir. Bu yöntemde kamulaştırma yapan idare söz konusu yazışma yapılacak idarelere resmi bir yazı ile ilgili veriyi ister, ilgili kurum bu verileri resmi bir yazı eşliğinde idareyi bilgilendirir veya idareye yazıya ek olarak verileri mektup veya elden teslim eder.

Bazı art niyetli belediyeler kamulaştırma koridorunu elde ettikten sonra kendi alanları içerisinde olmayan alanları mücavir alan sınırına almakta veya imar planı ve uygulaması gibi çalışmalar yaparak kamulaştırma bedellerinde büyük artışlara sebebiyet vermektedir. Bunun önüne geçebilmek adına plan hazırlama sürecinde belediyelerden imar planı, mücavir alan sınırı, imar uygulamaları gibi her türlü veri resmi yazı eşliğinde alınmalı ve bu yazıya istinaden belediyelere kamulaştırma sürecinde herhangi yapacakları çalışmalar için ilgili bölge müdürlükleri veya genel müdürlüğün bilgilendirilmesi gerektiği ifade edilebilir.

Tarım arazilerinin bedel tespitinde kullanılmak üzere bazı idarelerden resmi veriler istenir.(Çizelge 3.1.) Bu verilerin tamamı kamulaştırma bedel tespitinde önem arz etmekte olup, bedel tespitlerine ilişkin verilerin en önemli aşamalarından birini oluşturmaktadır.

Çizelge 3.1. Resmi kurumlardan alınacak verilerin içeriği ve kullanım amacı

Verinin İstendiği Kurum	İstenen Veri İçeriği	Kamulaştırma Bedelinde Kullanım Amacı
BELEDİYE	-Emlak vergi beyan değerleri -Malik adresleri -Belediye tarafından yapılan kamulaştırma varsa kıymet takdir raporları veya m2 bedelleri -Mücavir alan sınırları -İmar Planları ve uygulamaları	- Değerlemede emsal oluşturacak parselleri belirlemek - Güncel imar planları ve mücavir alan sınırlarının edinimi - Adres Tespiti
MİLLİ EMLAK MÜDÜRLÜĞÜ	-Son yıllarda yapılan alım- satım değerleri -Güzergahta kalan taşınmazlara emsal kıymet takdirleri	- Değerlemede emsal oluşturacak parselleri belirlemek
NÜFUS MÜDÜRLÜĞÜ	- Tebligata esas adres tespiti - Maliklerin kapalı kayıtlarda dahil olmak üzere vukuatlı nüfus kayıt örnekleri	- Adres Tespiti - Ölü maliklerin belirlenmesi
TAPU MÜDÜRLÜĞÜ	- Son yıllarda gerçekleşen arazi alım satımlarının gerçek değerleri sorgulama - Arazilerin net gelirlerinin araştırılması - Takyitli tapu kayıtları	- Değerlemede emsal oluşturacak parselleri belirlemek - Tapu kayıtlarının güncellenmesi
TARIM İL MÜDÜRLÜĞÜ	- Güzergahta uygulanan münavebe sistemleri - Yetiştirilen başlıca tarım ürünlerinin üretim yılına ait dekara üretim maliyetleri - Ürün verimlilik değerleri - Üretici satış fiyatları	- Kamulaştırma bedeline etki edecek katsayı ve değerlerin tespiti
TARIM KREDİ KOOPERATİFİ BAŞKANLIĞI	- Kimyasal gübre , tohumluk ve zirai ilaç satış fiyatları	- Kamulaştırma bedeline etki edecek katsayı ve değerlerin tespiti
ZİRAAT ODASI BAŞKANLIĞI	- Tarım arazilerinde kullanılan kimyasal gübre, tohumluk ve zirai ilaç satış fiyatları	- Kamulaştırma bedeline etki edecek katsayı ve değerlerin tespiti

Anket Yöntemi ile Veri Toplama

Kamulaştırma bedel tespitinin gerçeğe uygunluğunu belirlemek, piyasa fiyatlarını araştırmak amacı ile kamulaştırma güzergahına bağlı yerleşim alanlarında taşınmazın sahipleri, işletmelerin kullanıcı veya temsilcileri, yerel emlak büroları, bölgeyi en iyi tanıyan çiftçi veya teknik elemanlar ile anket yapılır. Anketler gerçek değere en uygun kamulaştırma bedelini bulmada en etkin yollardan biridir.

Anketteki soruların karşıdaki kişinin anlayacağı şekilde, tarafsız ve varsayıma dayalı olmadan kısa ve net olması gerekir. Gerekiyorsa ankette sorulacak sorular ile ilgili sunular soru sorulacak kişiye gösterilebilir. Sorular genelden özele doğru, anlaşılabilir ve herkesin cevap verebileceği düzeyde olmalıdır. Örneğin çiftçiye sorulacak anket sorularında kapitalizasyon faiz oranı gibi bir sorunun sorulması gereksizdir.

Karayollarınca yapılan veya yaptırılan kamulaştırma bedellerinin tespitinde kullanılan anket formunda anketörler, anket yapılacak kişiye şu sorular sorulmaktadır.

1. İşletmecinin ve/veya malikin parselleri hakkında genel bilgiler (Ek çizelge – 4 )

a)    Ada/parsel no

b)   Parsel genişliği(da)

c)    Parselin mülkiyet türü ( mülk , kira , ortak )

d)   Topografya ( düz, hafif engebeli, dağlık )

e)   Parselin toprak yapısı ( taşlı, taban, milli , kıraç , kumlu)

f)     Parselin toprak verimliliği ( yüksek, orta , düşük , çok düşük )

g)    Parselin arazi nevi ( sulu tarla, kuru tarla, sebze, meyve, çayır- mera, diğer )

h)   Parselin fiili  (gerçek) alım-satım değeri (milyon tl/da)

i)      Alım-satım yapılan parselin anayola uzaklığı (m)

j)     Parselin koordinatları (parselin hakim tek bir noktasından)

k)    Parseldeki ürünün adı

1. İşletmecinin parseldeki ürünün üretim maliyeti (Ek çizelge – 5 )
2. Meyve bahçelerinde belirli tarih aralığındaki tesis dönemi fiziki girdi kullanımı ve üretim maliyeti hesapları (Ek çizelge – 6 )
3. Meyve bahçelerinde belirli tarih aralığındaki üretim dönemi fiziki girdi kullanımı ve üretim maliyeti (Ek Çizelge – 7 )
4. Meyvesiz ağaçlık arazide belirli tarih aralığındaki fiziki girdi kullanımı, üretim maliyeti ve gelirler (Ek Çizelge – 8 )
5. İşletmecinin çayır arazisinde üretim maliyeti ve gelirleri (Ek Çizelge – 9 )
6. Güzergah üzerindeki köylerde ortakçılık koşulları(Ek Çizelge – 10 )
7. Güzergah üzerindeki köylerde arazi kiraları ve kiracılık koşulları (Ek Çizelge – 11 )
8. Eğer varsa, karayolu güzergâhındaki köylerde son bir yılda( duruma göre üç – beş yıla çıkarılabilir) tarım arazisi alım-satım değerleri (Ek Çizelge – 12 )

10. Arazi satışı yaptıysanız, satışını yaptığınız arazileri nasıl elde etmiştiniz?

11. Arazi satışı yaptıysanız, arazi satış nedenleriniz nelerdir?

12. Satışını yaptığınız araziyi kaç yıldan beri işletiyordunuz?

13. Satışını yaptığınız arazileri kim veya kimler satın aldı?

14. Köyünüzde tarım arazileri satış sıklığı nedir?

15. Sizce tarım arazilerinin satış değerlerini etkileyen faktörler nelerdir?

16. Arazilerinizin satışında karşılaştığınız sorunlar nelerdir?

17. Arazilerinizin satışını ne kadar bir süre içinde gerçekleştirebildiniz?

18. Sizce köyünüzde tarım arazilerinin satış değerlerinde gelecek yıllarda nasıl bir değişme olur?

19. Sizce aşağıdaki arazi türlerinin gerçek değeri ne kadardır? (tl/da)

20. Tarım arazilerinin kamulaştırılması ile ilgili düşünceleriniz nelerdir? Açıklayabilir misiniz?

21. Güzergah üzerinde ve çevresindeki yerleşim birimlerinde alım-satımı yapılan arazilerle ilgili bilgiler

Toplanan veriler kapitalizasyon oranları ve arazi gelirlerinin tespitine ilişkin kullanılır. Gerekli olması halinde farklı sorularda sorulabilir. Proje alanında toplanan tüm veriler değerlendirmede dikkate alınmaz. Sadece gerçek değerlere yakın veriler dikkate alınır.

TMDMH teknik şartnamesinin 6.1.1. maddesinde hangi verilerin kullanılacağı, kullanılmayacağı açıklanmıştır. Şartnameye göre ;

a)    Her bir proje alanında alım ve satımı yapılmış arazilerin gerçek pazar değerleri; İl/İlçe Tapu Sicil Müdürlükleri, mahalli emlak alım ve satımı yapan bürolar, Ziraat Odaları ile Sanayi ve Ticaret Odaları’nın kayıtları, bölgeyi iyi tanıyan çiftçiler ve teknik elemanlardan sorularak da belirlenir. Toplanan arazi satış fiyatları değerlendirilerek, yatırım alanları, il, ilçe ve köy geneli için belirli bir rant verilebilecek tarım arazinin ortalama satış değerleri ile yerel ortalama arsa alım-satım değerleri bulunur.

b)    Yerel düzeylerde yapılan çalışmalarda, serbest olarak taraflar arasında pazarlık yapılarak arazi alım-satımı gerçekleşen arazilerin değerleri değerlendirmeye alınır. Kayıtlarda satış olarak gösterilen; mahkeme kararıyla satış, intikal-satış ve akrabalar arasında yapılan alım-satımlar, ipoteğin paraya çevrilmesi ile tarım arazilerinin tarım dışı amaçlar için kullanılmak üzere satılması gibi durumlarda oluşan satış değerleri dikkate alınmaz.

c)    Güzergâhı üzerindeki yerleşim birimlerinde arazilerin zilyetlik yoluyla işlenmesi halinde, tapu kayıtlarından alım-satımı yapılan parsellerle ilgili bilgilerin elde edilmesine imkan olmayacaktır. Bu amaçla serbest olarak taraflar arasında pazarlıkla yapılan arazi alım-satımları değerlendirmeye alınır. Ayrıca fiilen alım-satımı yapılan, ancak yerel olarak tapu devri yapılmayan arazi satışları veya özellikle zilyetlikle işlenen arazilerin köy senedi gibi yollarla yapılan satışlar da, amaç için uygun olduğu hallerde değerlendirmede kullanılabilir.

d)    Her bir proje alanında toplanan birincil verilerin kontrolü ve veri kalibrasyonunun yapılmasında, Tarım ve Köy işleri Bakanlığı, Tarımsal Araştırma Enstitüleri ve Üniversiteler tarafından yerel alanda yürütülmüş tarla denemelerinin sonuçları, bunlara ulaşılabildiği ölçülerde kullanılabilir. Veri kalibrasyonundan sonra, veriler tek tek gözden geçirilir ve toplanan veriler analize uygun hale getirilir.

Verilerin mümkün olduğunca güncelliğine, emsal nitelikte olmasına, akrabalık veya intikal ile satışların olmamasına dikkat edilir.  Veriler toplanırken mümkünse veriler resmi yollar ile temin edilmelidir.

Müştemilatların Tespiti

Taşınmazların kamulaştırma sürecinde en çok sorun olan ve kamulaştırmaya itirazların en yoğun olduğu aşama müştemilatların tespitinin yapılmaması ve eksik veya hatalı yapılmasıdır. Bu nedenle tespit aşamasında yapılan çalışmaların gerçek, uzun ömürlü ve kanıtlanabilir olması önem arz etmektedir.

Karayollarınca yapılan kamulaştırma bedel tespitlerinde müştemilatların tespiti ve yapılacak işlemler şartnamede ayrıntıları ile şu şekilde belirtilmiştir:

1. Öncelikle plan üzerinde belirlenen kamulaştırma sınırı araziye aplike edilir. Aplikasyonun hassas ve arazide belirgin bir cisim ile gösterilmesi ve uzun ömürlü olması temel esastır.
2. Müştemilat tespiti dikkatlice, hassas şekilde yapılmalıdır. Eğer kamulaştırma sınırının ikiye böldüğü veya arazideki aplike edilen kazıklara bakıldığında kamulaştırmaya alınıp, alınamayacağı tam olarak tespit edilemeyen müştemilatlar için kamulaştırmanın içinde kaldığı veya kamulaştırma dışında olduğunu gösteren bir işaret tesis edilir. Mümkünse müştemilat tespiti mülk sahipleri ile birlikte yapılabilir ve bir tutanak altına alınabilir.
3. Eğer eski kamulaştırma varsa, eski kamulaştırma içerisinde kalan müştemilatlar göz ardı edilir. Çünkü bu müştemilatlara eski kamulaştırma çalışmalarında bir bedel biçilmiştir. Ayrıca Eski kamulaştırma ile yeni kamulaştırma süreci arasında yeni bir müştemilat tesis edilmişse, eski kamulaştırma sınırı korunmamışsa ayrıca değerlendirilir ve idareye bildirilir. Eski kamulaştırma sırasında kamulaştırmaya giren müştemilatların zeminde var olup olmadığına da ayrıca bakılmalıdır.
4. Müştemilat tespitinde halihazır harita veya kadastral paftaya işlenmeyen veya kamulaştırma sınır tespitinde hatalı geçirilen kamulaştırma sınırı nedeni ile kamulaştırma dahilinde kalan çok katlı bina, yüksek bütçeli bir yapı veya tesis ile karşılaşılması durumunda idarece durum tespiti yapılıp, gerekli görülmesi halinde bu kısımlar ref planı yapılarak kamulaştırmadan çıkarılmalıdır.
5. Müştemilatlar tespit edildikten sonra mahalle ve köy muhtarı bilgilendirilerek, mümkünse belediye veya cami hoparlöründen maliklere duyuru yapılarak, taşınmazın sahiplerinin veya temsilcilerinin parsellerinin başında olması duyurusu yapılır.
6. Yol yapımı esnasında planda belirtilen sınırların dışına çıkılmış olabilir. Genelde projenin zemine aplikasyonunda bu tür durumlar ile sıkça karşılaşılmaktadır. Böyle bir durumda yol yapımı yapan firmalar veya idareler ile taşınmazın sahipleri veya temsilcileri arasında muvafakat tutanağı ile zeminde olan müştemilatlar belirlenir ve değerleme aşamasında bu tutanaktaki verilerde esas alınır.
7. 2918 sayılı trafik kanununun 13 ve 18. Maddesi gereğince benzinlik ve yol boyu tesislerin çiçeklik, bordür gibi müştemilatlar değerleme kapsamına alınmaz
8. Taşınmaz üzerindeki tüm müştemilatların fotoğrafları parselin bütününü görecek şekilde veya parça parça, bir veya daha fazla yönden çekilir. Ayrıca yapılar için yapı müştemilat raporuna ilişkin verilerde ayrıntıları ile toplanır.

Toplanan Verilerin Analizleri

TMDMH teknik şartnamesinin 6.3. maddesinde toplanan verilerin analizi ve temel yaklaşımı ile ilgili “Her bir proje alanında parsel bazında toplanan birincil ve ikincil verilerin analizi ile arazi nevileri ve arazinin topoğrafik özelliklerine göre; arazinin gayrisafi üretim değeri, üretim masrafları, yıllık ortalama net geliri, ortalama alım-satım değerleri ve kapitalizasyon faiz oranları hesaplanır. Ayrıca yerel düzeylerde gerçekleşmiş olan arazi alım-satım değerleri de araştırılır ve bunlar kamulaştırmada bedel takdirinde, yasal düzenlemeler çerçevesinde kullanılır.” denmektedir.

Başlıca analizler şunlardır:

Arazinin Net Geliri ve Satış Değerlerinin Hesaplanması

Her bir proje alanında parsel bazında toplanan verilerin analizi ile arazi nevileri ve topografik özelliklerine göre; yetiştirilen ürünlerin gayrisafi üretim değerleri ve üretim masrafları, değer takdiri tekniğine uygun olarak hesaplanır. Bu amaçla parsel düzeyinde karşılıklı görüşme ve anket tekniği ile toplanan ve ilgili kamu kuruluşlarının verileri ile kalibre edilen fiziki ve parasal veriler kullanılır.

Her bir proje alanında araştırmanın yapıldığı zaman, mevki ve koşullarda, tarım arazilerinin olduğu gibi kullanılması durumunda; tarım arazilerinin topografik özellikleri ve araziler üzerinde uygulanan yaygın olan tarım tekniği esas alınarak gayrisafi üretim değerleri ve bireysel tarım ürünlerinin üretim maliyetlerinin tespiti için toplanan veriler analiz edilir ve değerlendirilir. Gayrisafi üretim değerinin hesaplanmasında kullanılan ürün verimlerinin (ana ve yan ürün verimleri) mümkün olduğunca birkaç yılı kapsayan ortalama verimler olmasına dikkat edilir. Üretim maliyetinin tespitinde ise; arazi kirası hariç üretimin bütün sabit ve değişen masraflarının dikkate alınmış olması gerekir.

Bu işlemde kullanılan fiziki ve parasal verilerin yeter sayıda parsele ait olması, ortalama veriler üzerinden değerlendirme yapılması, kesit verilerden oluşan serilerde, ekstrem değerlerin olup olmadığı ve varsa bunların nedenleri araştırılır. Her bir özelliğe ilişkin verilerin basit ortalama ve proje alanı için yapılacak değerlendirmenin ise, arazi nevilerinin payına göre saptanacak tartılar kullanılarak, proje alanı için ortalama değerlere de ulaşılabilir.

Kapitalizasyon Faiz Oranlarının Hesaplanması

Her bir proje alanında il, ilçe ve köy düzeylerinde geçerli kapitalizasyon faiz oranı, yıllık ortalama net gelirin arazi alım-satım değerlerine oranlanması ile saptanır. Arazinin değerinin takdirinde kullanılan gelir kavramı, toprağın net geliri, arazini net kirası veya arazi rantını ifade eder.

Temel kapitalizasyon formülü ile hem taşınmazların değeri saptanmakta, hem de taşınmazların net geliri ile pazar değer, arasındaki (f =R/D) ilişkiden yararlanılarak, pazar yaklaşımına göre kapitalizasyon faiz oranı bulunur. Bu formül ile bulunacak kapitalizasyon faiz oranı, ortalama olarak hesaplanır. Bu oran, belirli bir proje güzergahı veya il ve ilçenin genel özelliklerini yansıtır.

Belirlenen ortalama kapitalizasyon faiz oranının bireysel arazilere göre düzeltilmesinde, uzmanlar, arazinin kapitalizasyon faiz oranını olumlu/olumsuz etkileyebilecek özelliklerini dikkate alacaklardır. Bu amaçla yapılacak değerlendirme metodolojisinin detayları ise, firma tarafından verilecek teknik teklifte detaylı olacak açıklanır.

Arazinin yıllık ortalama net geliri veya rantının saptanması, tarım arazisinin mal sahibi, ortakçı veya kiracı tarafından işletilmesine göre değişiklik gösterir. Ayrıca rant hesabı, arazilerin nevileri veya kalite grupları (tarla arazileri (kuru ve sulu), meyve bahçeleri, orman alanı, çayır arazileri gibi) için de ayrı ayrı hesaplanır.

Arazi nevilerine ve arazinin topografyasına göre kapitalizasyon faiz oranları ayrı ayrı tespit edildikten sonra, söz konusu alanda arazi nevilerinin ortalama işletme arazisi içindeki payları göz önüne alınarak, tartılı ortalama yöntemi ile bölge için ortalama kapitalizasyon faiz oranı hesaplanır. Bu yolla her bir proje alanı veya il, ilçe veya köy düzeylerinde kullanılabilecek ortalama kapitalizasyon oranı tespit edilir.

Arazi, Ürün, Ağaç ve Varlık Değeri

Her bir proje veya proje paketinde parsel bazında toplanan verilerin analizi ile arazi nevileri ve arazinin topografik özelliklerine göre; yetiştirilen ürünlerin gayrisafi üretim değerleri ve üretim masrafları hesaplanır. Arazinin yıllık ortalama net geliri; münavebe sistemlerine göre hesaplanan ortalama gayrisafi üretim değeri ile arazi kirası hariç üretim masrafları arasındaki fark kadar olacaktır. Arazinin yıllık ortalama net geliri, parselin niteliklerine göre düzeltilmiş kapitalizasyon faiz oranına bölünerek, arazinin çıplak toprak değeri hesaplanır. Bu değere varsa arazi üzerindeki tamamlayıcı parçaların değerleri de ilave edilir.

Arazi üzerindeki tek yıllık ürünler ile meyveli ve meyvesiz ağaçların bedeli ise, söz konusu bitkilerin içinde oldukları gelişme dönemlerine uygun olarak maliyet veya gelir yaklaşımı üzerinden takdir edilir. Özellikle meyveli ve meyvesiz ağaçlarda, her bir yaş veya yaş grubundaki ağacın değeri, gelir üzerinden tek tek hesaplanır ve bu hesaplamanın nasıl yapıldığı raporlarda bütün açıklığı ile verilir.

Çalışmayı yapan kişiler gelişme dönemlerine göre tek ve çok yıllık ürünler, meyveli ve meyvesiz ağaçlara değer takdirinde kullanılacak metodolojinin detaylarını ve bunlar için gerekli olan veri kaynakları ve veri toplama yöntemlerini kapsamlı olarak ortaya koyar.

Yerel Arazi Piyasası ve Pazar Fiyatlarının Araştırılması

Proje alanında fiilen alım-satımı yapılmış arazilerin pazar değerlerinin; TKGM İl/İlçe Tapu Müdürlükleri, yerel emlak büroları, Ziraat Odaları gibi kuruluşların kayıtlarından derlenen veriler ile bu kayıtlardaki değerlerin arazi araştırmaları ile kontrol edilmesi (alım-satımı bizzat yapan taraflar ile alım-satım değeri konusunda görüşme yapılarak) ile tespit edilir. Buna ilave olarak yerel düzeyde fiilen satılmış olup, köy senedi yapılan veya hiç belge düzenlenmemiş araziler de, muhtar tarafından yazılı beyan ve onay verilmesi halinde, araştırmada satış değeri olarak dikkate alınabilir.  Bu amaçla mümkün olduğunca fiilen gerçekleşen ve son iki üç yıla ilişkin alım-satım  değerlerinin tespit edilmiş olmasına dikkat edilir.

Arsaların Değerlemesi

Arsalar değerleme açısından arazilere göre farklı değerlendirilmektedir. Bir taşınmazın arsa olarak değerlemesi ile ilgili ayrıntılar şartnamenin 6.4. maddesinde belirtilmiştir. Bunlar;

1. Arsa sayılacak parsellere ait tapu senedi ve krokisi incelenerek mevcut durum ile uyuşumu araştırılır
2. Arsa değerleri için Tapu Müdürlüğü, Emlak Müdürlüğü, muhtarlıklardan, komşu civardaki arsa sahiplerinden ve emlak bürolarından arsa fiyatları hakkında toplanan veriler incelenebilir.
3. Arsaların üzerindeki yapılar ayrıca değerlendirilir.
4. Arsa değerlemesinde emsal taşınmaz yöntemi kullanılır. Buna göre kamulaştırılacak taşınmaz ile emsal taşınmazın karşılaştırılmasında aşağıdaki niteliklere dikkat edilir.

a)     İşyerlerine ve meskûn yerlere mesafesi ve ulaşım durumu,

b)    Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkisi,

c)     Belediye hizmetlerinden faydalanıp faydalanmadığı,

d)    Hangi tür bina inşaatına uygun olup olmadığı,

e)    İmar ve istikamet planlarındaki durumu,

f)      Bina ve inşaat sahası büyüklüğü,

g)     Zemin yapısı,

h)    Parselin sekli ve boyutu,

i)      Cephe kullanımı,

j)      Manzarası,

k)     Sosyo-ekonomik yapısı dikkate alınması

l)      İmar planında öngörülen nüfus yoğunluğu

Bina ve Müştemilat Değerlemesi

Kamulaştırmaya giren binaların ve müştemilatların değerlemesi hassas bir konu olup, kamulaştırma bedeline ilişkin kamulaştırma kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuatlar ve şartname incelendiğinde şu noktalara dikkat edilmelidir:

a)    Binanın temsil ettiği kullanım türü (endüstriyel, konut, ticari, tarımsal vb.),

b)   Bu kullanımı etkileyen şartname ve yönetmelikler (imar şartlarının getirdiği kullanım kısıtları vb.),

c)    Bina büyüklüğü (brüt bina alanı, bitirilmiş bina alanı, kullanılabilir bina alanı gibi), planı ve inşaatı,

d)   Binanın dış biçimi (altyapı ve temeller, karkas, yalıtım, havalandırma, dış duvar ve kapılar vb.)

e)   Mimari stili

f)     Binanın konumu ( Şehir merkezine, Alışveriş merkezine, kamu hizmeti veren alanlara, eğitim ve ibadethane alanlarına, tarihi ve rekreasyon alanlarına uzaklığı )

g)    Binanın kalitesi, işçiliği, yaşı vb. diğer faktörler

Telif Hakkı:

BU MAKALE Kamulaştırma Mühendisliği web sayfasından alınmıştır. Bu makaleyi ve daha fazlasını buraya tıklayarak gelen siteden bulabilirsiniz.

Şaban GÜL, Harita Mühendisi